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  • 季子弘

日本不動產知識【出租篇:出租前】



(1) 日本租賃契約:普通契約

同為房屋出租,日本與台灣的租賃契約精神卻大不同。台灣房客雖有租約保障,但實質對房東的保障更勝於房客;以一般租約來看,房東若想中途收回房子,甘願賠償押金(通常為二個月租金)給房客就能收回。但這在日本來說,卻是嚴重影響租客權益的惡劣行為。因此日本不動產租賃契約分為兩種:普通契約與定期契約。「普通契約」為最常見,單次租約通常為二年,但約滿時承租者擁有優先續租權;房東不可中途收回房子,若房客長年甚至一輩子承租,房東也必須配合。

(2)日本租賃契約:定期契約

如果房東有考慮房屋未來可能自用或做其他用途,出租物件時最理想的方式就是和租客簽訂這種「定期契約」。如此一來,約滿後將房屋收回就不受法規限制,也不用擔心房客告上法院,雙方僵持不下而遲遲無法收回房屋的窘境。但相對來說,這種類契約通常不受日本人喜歡,因為對日本人來說沒有保障。因此在同一物件情況下,若要房客簽署這種定期契約,租金條件也遠遠不如普通契約,甚至必須打個七、八折才可能會有房客願意承租。


(3) 敷金

在日本出租或承租房子,手續相較於台灣來說更為複雜,規矩和要繳納的費用林林總總,其中最常聽到的就是關於「敷金/禮金/更新料」這些費用。「敷金」即所謂的「押金」,收取這部分費用主要是保障房東,未來房客退租時,若有拖欠租金、無進行原狀回復或有設備非自然損害等情況,房東可以從這筆「敷金」中扣除。但為保障這筆費用公正使用,通常敷金會由該物件代管的管理公司保管。

(4) 禮金 / 更新料

「禮金」是日本不動產租賃文化中十分獨特的一環,名義上就是房客送給房東的謝金,感謝房東願意將房子租給自己。據說起源於二次世界大戰後,因為有很多人無家可歸,為了感謝房東願意出租房子,所以房客才有給房東「禮金」的習俗。關東和關西地區收禮金的標準也不同,關東地區(如東京)通常收「一個月租金」(不含管理費),關西地區(如大阪)收「二個月租金」。禮金不同於敷金,房客退租後,房東是不用歸還房客的。「更新料」則為租賃契約約滿要續約時,房客給房東的續約費用,這筆費用房東也無須歸還給房客。一般來說,關東地區(如東京)才有收取更新料的習俗,關西地區(如大阪)則無此習慣。

(5) 日本人租屋習慣

相較於台灣房東張貼租屋廣告,總喜歡標榜「傢俱家電全 / 包水包網路 / 意誠者租金可談」之類的特點,日本人租屋反倒喜歡承租「空屋狀態」的房子,因為他們都會自備傢俱家電。因此台灣人在日本購屋做長租投資,這點一定要有所認知,毋需費心幫房客打點一切。相對的,房客在退租時,也有責任必須將房屋「原狀回復」,恢復為承租時的「空屋狀態」。而一年之中,二至三月是日本人搬家的高峰期,因為四月是日本的開學季與會計年度之月,大部分退房或住入都會在這二個月進行,可算是日本租賃市場的高峰期。


(6) Sub-lease(轉租)

外國人在日本置產從事長期租賃,要冒的一個風險就是可能遇到空屋期,房子沒人租,自然沒有租金收入。倘若所屬物件地理位置或硬體設施不錯,可能會有管理公司願意跟屋主長期承租(包租),他們再轉租給其他人或公司作為商旅之用。這種做法就叫做「Sub-lease」(轉租),房客從一般自然人轉為法人(管理公司);這種做法的優點是在合約期間,屋主保證每月都有租金收入,缺點是租金會略低於一般市場行情之10~20%。此外依規定,因為屋主屬於外國人,若將不動產出租給法人機關,會先被預扣20%的「源泉徵收」,日後等申報所得稅時才能申請退稅。

(7) 高租金高投報率物件陷阱

在準備購買日本不動產作為租賃投資前,不動產業者提供的物件廣告上,所揭示的投報率及帶租約情況,不見得實際為真。也有可能是為了處理難以脱手的物件,先找人佯裝租屋,並以高租金簽約,帳面上做出「高投報率」的假象。等到吸引買方購屋後,那個神秘租客就會立刻退租,甚至連敷金(押金)都不要。原因為何?因為不動產業者已經成功賺取比市場行情還高的物件差價,刻意安排好的「偽租客」所認賠的敷金,只是早就計算好的「成本」而已,用這種方式讓買方誤以為買到「帶租約又能收高租金」的高投報率物件。


(8) 日本常見出租房型:1R

日本租屋市場中有很多「1R」(One room)的小套房房型,面積大多在12~30平方公尺左右,承租這類房子多為學生或仍屬社會新鮮人的年輕上班族,當然也有可能包括收入不穩定的單身人士。對這類租客族群而言,他們的預算普遍不算高,有個小房子可以住即可,要求不多;若物件在市區或離車站徒步時間在10分鐘內,通常很容易出租。但相對來說,更換房客頻率也會較高,因為當房客畢業、調薪或結婚後,這種套房就不能滿足所需了。


(9) 日本常見出租房型:1LDK

另外日本有種「1LDK」房型也很受出租市場歡迎,室內面積約為30~50平方公尺,有客廳、餐廳、廚房及一間有門的單獨臥室,對兩人居住來說比較舒適。即使只是一個人住,這樣的空間相對比較有生活感也更舒適,臥室和客餐廳有所區隔,活動範圍比較大。這類物件在都心區相對好租,雖然租金行情較高,但在都心工作的人收入也較高,為了節省上班通勤時間,承租這類房型的意願也相對高。

(10) 日本常見出租房型:シェアハウス(Share house)

來日本求學或工作的外籍人士越來越多,而這些外籍人士若想自己在日本承租一般房屋,難度實在非常高。因為日本人嫌麻煩,畢竟這些外國人很難找到擔保人,加上語言溝通是個大問題,所以不太願意將房子租給外國人。因此近幾年出現這類「シェアハウス」(Share house)租賃物件,類似台灣的分租套房(雅房),房東可能也是外國人或是管理公司,並提供保證公司來為想要承租的外籍人士做擔保,就能讓外國人順利快速承租房子。這類租賃物件也通常會有完善的網路設備和公共空間,對於初期來日本工作生活的外國人來說,算是十分理想的租賃選擇。


(11) 日本大樓公寓寵物飼養規範

日本人熱愛飼養寵物的風氣,甚至比台灣人還盛行,特別是養貓,更受到大部分人的歡迎。不過一般承租大樓公寓不見得都能養寵物,必須視各大樓公寓的管理組合之規定。有的雖然同意住戶飼養寵物,但卻有規定可飼養寵物的品種或體型大小,主要原因是為了避免造成其他住戶的困擾。然而也有建商特別推出「寵物友善」的物件,通常剛推出就會被搶購一空或被快速租走。

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