日本不動產知識【出租篇：出租後】

(1) 垃圾丟置處理方式

日本對於垃圾分類的要求與細節比台灣還嚴格，基本上分為「可燃垃圾」（可燃ゴミ）、「不可燃垃圾」（不燃ゴミ）、「資源回收」（資源ゴミ）及「大型垃圾」（粗大ゴミ）等四種。

可燃垃圾部分，有些城市會特別要求要使用該市指定的垃圾袋才能丟棄，例如北海道的札幌和小樽等地。其他三類分類非常細，就算是同為紙類，也有分一般可燃紙類和新聞報紙回收類二種，而其他瓶瓶罐罐或是大型傢俱等資源回收，也都必須按照規定的指定日期才能拿出來丟棄（每種資源回收每週都有指定日）。

如果您的租客沒有處理好垃圾丟置這部分，鄰居很有可能會有所不滿，所以若租客非日本人，就必須請管理公司詳細告知該區丟棄垃圾的正確方式與時間。

(2) 租金收取時間與方式

若房東並非住在日本，房租部分就必須委託管理公司負責代收，再定期轉匯至房東指定之外幣帳戶。雖然房客是每月繳交租金給管理公司，但因作業便利及節省轉匯手續費考量，管理公司通常會每隔三個月或六個月，再一次匯給房東累積之租金。若選擇每三個月，管理公司的匯款時間為每年一月、四月、七月和十月，轉匯的手續費必須由房東負擔，匯款幣種通常為日幣。

(3) 租客遲繳租金之處理方式

在日本租賃物件的相關事項處理，都是由委託的管理公司出面協調解決，當然也包括積欠房租催繳這項工作。這就是房東委託管理公司的最大好處，不需要自己去面對房客扮黑臉，都由中立之第三方（管理公司）來解決即可，心理壓力不會太大。而管理公司的處理方式，有的會請房客自費加入保證公司，未來若不幸發生積欠租金情事，也可以再委請保證公司出面處理。

(4) 房東須支付的必要經費

在日本若有不動產租賃收入，物件所有人都必須向日本政府提出「確定申告」（類似所得稅申報），而其中有幾種房東支付的「必要經費」可以列入確定申告中的抵扣項目。

包括：1.支付管理公司的管理費、2.修繕積立金、3.房屋折舊費、4.固定資產稅與都市計畫稅、5.與建物相關之保險費（如損害保險費）、6.相關文件之印紙代（印花稅）、7.支付稅理士或司法書士之作業費、8.物件大樓共益費、9.銀行貸款利息……等。

可列舉抵扣項目非常多，因此在提出確定申告時，要記得將這些支出的必要經費扣除。

(5) 管理公司管理費繳納責任歸屬

在日本若有不動產從事租賃，要考慮另一個成本就是支付管理公司委管的管理費用，這部分是必須由屋主支付。在日本委託管理公司管理，費用通常為委管物件租金之5%；所以在計算實際投報率時，也要將這筆費用計入成本中。但這部分的支出在申報確定申告時，房東是可以列出做為抵扣之用，多多少少能降低所得稅的繳納額度。

(6) 復興特別所得稅與住民稅

在日本租賃不動產的房東，除了要支付許多必要費用（例如修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅）之外，還有一筆「復興特別所得稅」需要支付。這筆稅金的由來，是在日本發生311大地震後所產生的新稅制，用來作為日本震後復興用途的資金來源。稅率計算方式為，在房東租金收入所得稅中加課2.1%左右的稅金，依據稅法會持續課徵到西元2037年。至於住民稅部分，若不動產持有者並非持長期簽證居住在日本，就無須繳納住民稅。

(7) 日本不動產租金收入報稅

若在日本置產有租金收入，必須在日本申報所得稅（確定申告）繳納稅金。這筆收入也必須在台灣申報所得稅時提出，但基於「一稅不兩課」的原則，在台申報所得稅時，可以將在日本繳納的稅金額度作為台灣所得稅申報的扣除項目。要注意的是，這筆租金所得在日本與台灣兩地都要申報，而稅金只會被收一次。

(8) 承租者於契約期間內退租

在台灣，若租客於合約未滿前就退租，押金拿不回來是很理所當然的事。但日本政府卻不這麼認為，對於租賃住宅做為自用的承租者權益極其保護。倘若承租者是自住而非經營店舖，不論是簽署「普通契約」或「定期契約」，只要於退租前一個月提出申請即可，毋需支付違約金。當然承租者還是必須履行「原狀回復」、「清潔房屋」和「非自然耗損部分賠償」的責任，若這三項在退租時有未完成項目，房東有權利從房客的敷金（押金）裡扣除後才退還剩餘部分。

(9) 原状回復義務

日本人租房子習慣承租空屋狀態的房子，因為自己會準備傢俱家電，但退租時，也有義務要幫房東「原狀回復」。就是承租的時候，房子是什麼狀態，退租時就有義務要將房子回復為承租時的狀態。

不過回復範圍不包括房子自然老化耗損的部分，例如租了十年，在自然使用狀態下，壁紙產生泛黃或脫落，這部分在退租時就沒有義務要回復原狀。除此之外，還需要幫房東清潔乾淨，通常這部分會讓房東委託專業清潔公司來處理，費用再由當初繳交的敷金裡支付。

因為房客客人認定的清潔標準與房東的可能不同，所以委託第三方專業清潔公司來處理，就能避免這部分的爭議。