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  • 季子弘

日本不動產知識【出租篇:出租後】



(1) 垃圾丟置處理方式

日本對於垃圾分類的要求與細節比台灣還嚴格,基本上分為「可燃垃圾」(可燃ゴミ)、「不可燃垃圾」(不燃ゴミ)、「資源回收」(資源ゴミ)及「大型垃圾」(粗大ゴミ)等四種。


可燃垃圾部分,有些城市會特別要求要使用該市指定的垃圾袋才能丟棄,例如北海道的札幌和小樽等地。其他三類分類非常細,就算是同為紙類,也有分一般可燃紙類和新聞報紙回收類二種,而其他瓶瓶罐罐或是大型傢俱等資源回收,也都必須按照規定的指定日期才能拿出來丟棄(每種資源回收每週都有指定日)。


如果您的租客沒有處理好垃圾丟置這部分,鄰居很有可能會有所不滿,所以若租客非日本人,就必須請管理公司詳細告知該區丟棄垃圾的正確方式與時間。

(2) 租金收取時間與方式

若房東並非住在日本,房租部分就必須委託管理公司負責代收,再定期轉匯至房東指定之外幣帳戶。雖然房客是每月繳交租金給管理公司,但因作業便利及節省轉匯手續費考量,管理公司通常會每隔三個月或六個月,再一次匯給房東累積之租金。若選擇每三個月,管理公司的匯款時間為每年一月、四月、七月和十月,轉匯的手續費必須由房東負擔,匯款幣種通常為日幣。

(3) 租客遲繳租金之處理方式

在日本租賃物件的相關事項處理,都是由委託的管理公司出面協調解決,當然也包括積欠房租催繳這項工作。這就是房東委託管理公司的最大好處,不需要自己去面對房客扮黑臉,都由中立之第三方(管理公司)來解決即可,心理壓力不會太大。而管理公司的處理方式,有的會請房客自費加入保證公司,未來若不幸發生積欠租金情事,也可以再委請保證公司出面處理。


(4) 房東須支付的必要經費

在日本若有不動產租賃收入,物件所有人都必須向日本政府提出「確定申告」(類似所得稅申報),而其中有幾種房東支付的「必要經費」可以列入確定申告中的抵扣項目。


包括:1.支付管理公司的管理費、2.修繕積立金、3.房屋折舊費、4.固定資產稅與都市計畫稅、5.與建物相關之保險費(如損害保險費)、6.相關文件之印紙代(印花稅)、7.支付稅理士或司法書士之作業費、8.物件大樓共益費、9.銀行貸款利息……等。


可列舉抵扣項目非常多,因此在提出確定申告時,要記得將這些支出的必要經費扣除。


(5) 管理公司管理費繳納責任歸屬

在日本若有不動產從事租賃,要考慮另一個成本就是支付管理公司委管的管理費用,這部分是必須由屋主支付。在日本委託管理公司管理,費用通常為委管物件租金之5%;所以在計算實際投報率時,也要將這筆費用計入成本中。但這部分的支出在申報確定申告時,房東是可以列出做為抵扣之用,多多少少能降低所得稅的繳納額度。

(6) 復興特別所得稅與住民稅

在日本租賃不動產的房東,除了要支付許多必要費用(例如修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅)之外,還有一筆「復興特別所得稅」需要支付。這筆稅金的由來,是在日本發生311大地震後所產生的新稅制,用來作為日本震後復興用途的資金來源。稅率計算方式為,在房東租金收入所得稅中加課2.1%左右的稅金,依據稅法會持續課徵到西元2037年。至於住民稅部分,若不動產持有者並非持長期簽證居住在日本,就無須繳納住民稅。


(7) 日本不動產租金收入報稅

若在日本置產有租金收入,必須在日本申報所得稅(確定申告)繳納稅金。這筆收入也必須在台灣申報所得稅時提出,但基於「一稅不兩課」的原則,在台申報所得稅時,可以將在日本繳納的稅金額度作為台灣所得稅申報的扣除項目。要注意的是,這筆租金所得在日本與台灣兩地都要申報,而稅金只會被收一次。


(8) 承租者於契約期間內退租

在台灣,若租客於合約未滿前就退租,押金拿不回來是很理所當然的事。但日本政府卻不這麼認為,對於租賃住宅做為自用的承租者權益極其保護。倘若承租者是自住而非經營店舖,不論是簽署「普通契約」或「定期契約」,只要於退租前一個月提出申請即可,毋需支付違約金。當然承租者還是必須履行「原狀回復」、「清潔房屋」和「非自然耗損部分賠償」的責任,若這三項在退租時有未完成項目,房東有權利從房客的敷金(押金)裡扣除後才退還剩餘部分。


(9) 原状回復義務

日本人租房子習慣承租空屋狀態的房子,因為自己會準備傢俱家電,但退租時,也有義務要幫房東「原狀回復」。就是承租的時候,房子是什麼狀態,退租時就有義務要將房子回復為承租時的狀態。


不過回復範圍不包括房子自然老化耗損的部分,例如租了十年,在自然使用狀態下,壁紙產生泛黃或脫落,這部分在退租時就沒有義務要回復原狀。除此之外,還需要幫房東清潔乾淨,通常這部分會讓房東委託專業清潔公司來處理,費用再由當初繳交的敷金裡支付。


因為房客客人認定的清潔標準與房東的可能不同,所以委託第三方專業清潔公司來處理,就能避免這部分的爭議。

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