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  • 季子弘

日本不動產知識【法令篇】



(1) 借家借地法

日本的「借家借地法」規定得比民法中的租借權還要嚴格甚多,若非是一時承租或無償承租,法條原則上是「極力保障租客權益」。


例如房東不可任意調漲租金、不可用不正當理由收回房子或土地(包括轉售、自用等理由都不成立),承租者若要解約只需提前一個月告知房東即可,房東不可沒收押金。基本上若房客想要長期租賃,房東可能從此無法收回該物件或土地自用;因為日本政府認為承租者相對於不動產持有人來說屬於弱勢,因此特別藉由「借家借地法」來保障承租者權益。


因此在投資這種所謂「帶租約物件」(オーナーチェンジ / Owner Change),必須特別考量這一點,要做好可能永久或極長期無法收回自用的心理準備。

(2) 委賣契約

如果在日本有房子想賣,就必須和當地不動產仲介業者簽署「委賣契約」,又依據委賣專屬權限不同而有三種契約形式。


第一種「一般媒介契約」:賣方可同時委託多家不動產業者販售,然業者沒有義務要幫此物件登錄至「不動產流通標準情報系統(REINS)上。


第二種「專任媒介契約」:賣家只可單獨委託一家業者販售,但賣方自己親屬可購買該物件。業者必須在七日內將該物件於REINS上架,每二週須向賣方回報狀況,此類合約僅能簽署三個月。


第三種「專屬專任媒介契約」:賣家只可單獨委託一家業者販售,賣方自己親屬不可購買該物件。業者必須在五日內將該物件於REINS上架,每週須向賣方回報狀況。


(3) 住宅宿泊事業法

近五、六年來,日本掀起一波非常熱的「民宿投資潮」,許多台灣人前往日本搶購位於集合式大樓裡的套房物件改作民宿。然自西元2018年6月15日,日本政府頒布「住宅宿泊事業法」(又稱民泊新法)後,全面嚴格管理這些民泊物件。


管制範圍包括限定營業地區(目前僅開放以下特別區可經營民泊:東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市部分及千葉市)、營業天數(基本上)一年不可經營超過180日。


有些地方限制更加嚴格,例如東京都新宿區僅開放週五中午過後至週一中午這段期間可營業民泊);另外也必須為住宿客造冊,申請民泊許可證……等。


此法頒布後,對於搶購東京套房物件的投資人來說是一大打擊,因為可營業天數收入可能還不如長租給當地人,加上大樓管委會大多禁止經營,因此影響民泊業甚鉅。

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