top of page
  • 季子弘

日本不動產知識【管理篇】



(1) 管理公司業務內容

在日本購買不動產的最大優點是,日本社會已有十分健全的不動產管理機制,通常不動產公司自己都有管理部門,可以提供「買賣連同管理」的一條龍服務。管理公司業務內容包括:負責物件招租、租金收取、租金催收、代繳各類稅金、緊急事務處理……等工作。


一般日本管理公司服務費收取標準為:該物件租金之5%。若有提供其他服務,例如先行墊付租客滯繳租金之服務,服務費有可能會另外加收2~5%。其中對遠在國外的屋主最大協助是,處理房屋或租客各類緊急狀況,如停水、停電、設備維修……等,都能提供第一時間的即時協助。

(2) 租金收入入帳時間

一般來說,管理公司每年會分為四次將屋主之租金收入匯至指定帳戶,通常為每年一月、四月、七月和十月。匯款前,管理公司會先將相關支出費用扣除,包括管理公司服務費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、物件設備維修費……等,扣除後再將剩餘租金收入匯出。


在日本投資不動產,務必配合一家信用好的管理公司,才能將這些林林總總的代繳費用整理清楚,並準時將租金收入匯至屋主戶頭,確保投資收益。

(3) 管理費與共益費

管理費主要支付的是從事大樓公寓管理人員相關的行政費用,共益費則為支付維護大樓公寓公共區域之相關經費,包括樓梯、水塔之清潔費及電燈照明之電費……等。一般在繳納時,共益費會連同管理費一起支付,因此租賃廣告資料上大多僅會註明「管理費」這一欄目,其實已經包含共益費在內。


(4) 修繕積立金

台灣社區管委會每月會向住戶收取管理費,裡面包括社區設備修繕及管理人員薪資等費用;然日本大樓公寓的管理組合則會每月收取二筆費用:管理費(共益費)及修繕積立金。前者房東可以轉嫁給租客繳納,後者則必須由房東支付。


這筆修繕積立金的用途很明確,就是針對該大樓公寓長期修繕計畫所需支付的各項費用;每月向住戶收取後會先存在管理組合的帳戶裡,作為未來支付修繕相關的所有費用。這筆費用屬於大樓公寓的公共基金,收費標準有的是依照每戶面積持分來計算,有的則是每戶均同;原則都是先計算出該大樓公寓長期修繕計畫會需要多少資金,再回推算出每月每戶平均要繳納之金額。

(5) 固定資產稅與都市計畫稅

購買日本不動產時,經常會聽到「固都稅」這個名詞,其實就是「固定資產稅」與「都市計畫稅」(都市計畫稅指的是不動產位於東京23區所收取的地方稅)的合稱,類似台灣的房屋稅和地價稅。


課徵日期為每年1月1日,可以選擇一次全繳或分為四期繳納,稅額計算方式如下:固定資產稅=該不動產固定資產稅評價額X稅額(1.4%);都市計畫稅=固定資產稅評價額X稅額(0.3%)。若不動產持有人並非居住在日本,則必須委託納稅管理人協助接收納稅通知書並繳納稅金。

(6) 地震保險

日本是地震活動極為頻繁的國家,特別是在1964年6月14日發生了震度7的新瀉大地震後,日本政府認為必須加強不動產地震保險部分,以維護不動產所有人的財產保障。因此日本政府以「再保險」形式,承擔不動產地震保險一部分的保費支出義務,倘若建築物因地震導致「全毀」或「半毀」,投保方即可獲得地震保險金;

不動產持有者之專用部分若受到損害,亦可獲得保險金理賠。

(7) 住宅火災保險

顧名思義,住宅火災保險就是保障不動產持有人,若物件發生火災時,可以獲得理賠的保險制度。雖然並非強制要求投保,但屋主為避免因火災而導致的巨大損失,通常都會投保此險。投保時,也會跟地震險一起投保,地震險無法單獨投保,因為日本政府認為地震會導致火災,所以將地震險與火災險綁在一起受理投保。住宅火災保險金額依照投保額、投保年限與不動產物件坪數和構造不同而異,若建物為木造,保險金就會較鋼筋混凝土建築物來得高。

(8) 稅理士作業費

在日本支付稅理士的作業費用是固定的,與物件總價高低無關,這部分就可以納入為投資營運之固定成本。委託第一年的費用是日幣81,000円,第二年開始則降為日幣70,200円。這些支出可以在申請所得稅「確定申告」時,於租金所得中作為成本扣除項目。

(9) 確定申告

即所得稅申報,申報期間為每年2月中旬至3月中旬之前必須提交;依據去年1月1日至12月31日的年收入之淨所得,參照稅率後計算出應繳納稅金。台灣人若於日本投資不動產有租金收入,就必須提交確定申告;申告方式有二種:白色申告與青色申告。前者屬於一般申告,後者屬於列舉申報,若為不動產投資則推薦選用青色申告方式。因為可以列舉相關支出作為扣除項目,包括管理公司服務費、大樓管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、房屋折舊費、支付司法書士或稅理士相關報酬……等費用,藉以降低稅金繳納費用。


(10) 青色申告

「青色申告」所有日本所得稅申報的一種方式,相對於另一種「白色申告」(一般申告方式),比較類似台灣的列舉申報方式。以在日本投資不動產的人來說,比較建議採取青色申告方式,可透過列舉方式爭取更多所得稅扣除額度。個人名義符合青色申告的條件是,必須有下列三種營收來源之一方可:1.房產所得、2.個人事業所得、3.山林採伐與買賣事業所得。


採取這種方式申報的優點有:1.扣除額可增加日幣10万円(若所得為負數不適用)、2.所得為負數可分三年遞延、3.若持有出租不動產物件達10個房間或5棟以上,累計可扣除額度將增加65萬日圓。

0 views0 comments
bottom of page