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  • 季子弘

日本不動產知識【買賣篇:買賣中】


(1) 以未成年子女名義購屋

若想為自己的未成年子女在日本購屋,法律是允許的,但有以下幾點必須注意。


一、購買名義可以是未成年子女,但必須用小孩(即不動產所有人登記方)的戶頭匯款。


二、若非現金購買而需貸款,某些銀行允許由父母做為連帶保證人,將父母視為子女的借款人,貸款由父母的戶頭匯款支付。


三、買賣合約簽訂時,作為不動產所有人登記方的未成年子女和父母皆需到日本現場完成簽約,然不動產交屋時,本人可以不用到場。

(2) 購屋名義人之登記相關

在日本購買不動產,名義人可以是個人(自然人)或法人,法人的話,不管是登記在台灣或日本的公司都有權利購買不動產。一戶不動產名義人登記數,日本政府採「協議比例多人登記制」,也就是說可以多人登記沒問題。


而且所有登記人可以自行協議持分所佔比例(不用非得均分),彈性較大,支付購買款項也是依照持分比例匯款。未來不動產物件在轉售交易時,所有持分者都會被通知到才能進行交易,以保障該物件所有持分者之權益。


(3) 以現金搭配貸款方式在日本購屋

因應外國人在日本投資不動產越來越多,日本銀行在核准貸款的條件上也更為嚴格,通常物件總價未滿日幣3,000万円者不會允許貸款,必須以現金購買。倘若物件總價超過日幣3,000万円,也可以選擇以部分現金搭配貸款方式來支付房價總額。


完成購屋契約簽署後,必須先繳交頭期款10%,完工後交屋才需要繳交尾款90%,中間無須繳交任何工程款。因此如果跟銀行貸款成數為七成,扣除頭期款已付的一成,就需要再補足二成的現金,剩餘的房款就由貸款來定期償還,以此類推。


(4) 日本購屋議價文化

在日本購買不動產跟在台灣一樣,會透過房屋仲介業者來完成相關程序,然後其中關於「議價」這部分,台日之間卻存在迥異文化。


在台灣購屋的議價空間很大,買方經常習慣對購買物件嫌東嫌西,藉此向賣方砍價。賣方也有被砍價的心理準備,早就在報價時刻意高報,讓買方有空間可以砍價。但在日本可不是如此,買方透過宅建取引業者提出「申購意向書」給賣方後,可能會在價格上寫得低一點,但絕對不能殺得太兇。


因為若賣方為日本人,該物件又是原本自住所用,通常對房屋已有深厚感情;若套用台灣那套「嫌貨砍價」的手法,下場可能是對方拒絕賣給你。所以日本的購屋議價文化,是可以談價格,但幅度有限,這點必須要先認知清楚。

(5) 「決濟」與「引渡」

恭喜您!若已經到了「決濟」與「引渡」階段,表示您已經成為新的屋主了。所謂「決濟」,就是買方交付賣方「最終金」(尾款);所謂「引渡」,就是賣方將房屋鑰匙交付給買方。完成上述兩項手續後,即完成交屋作業。


為避免買賣雙方舟車勞頓,通常會將「決濟」與「引渡」安排在同一天完成;除此之外,這天也會作為所有買賣房屋相關費用的精算起始日,包括固定資產稅、管理費、修繕積立金等。買方繳付所有費用後,當天也會由司法書士代為完成最終的產權移轉登記作業。

(6) 不動產委售流程

若在日本有不動產物件需要出售,必須委託不動產業者協助處理,一般委售流程如下:


一、提供物件相關資料(包括物件地址、格局圖等);


二、售價評估(不動產業者針對周邊售價行情向賣方分析,並依該物件實際狀況建議出價策略);


三、正式簽約委售物件(與不動產業者簽署委賣契約,可分為一般、專任及專屬專任媒介契約);


四、物件相關審查(包括物件產權及相關法規確認);


五、登錄銷售管道開始宣傳(若簽署專任或專屬專任媒介契約,不動產業者有責任必須將待售物件登錄於REINS上);


六、成交(買賣雙方簽署不動產買賣契約);


七、收取最終金及交屋(賣方向買方收取尾款,並將房屋鑰匙交付予買方)。

(7) 日本不動產出售所需準備之文件

出售日本不動產所需準備文件分為兩種情況:空屋或租賃中物件。


若為空屋物件,則賣方須準備身份證、護照、物件之權利證明書。若為租賃中物件,除上述文件之外,還須另外提供租賃契約書、承租方之入居申請書及物件租賃管理公司之委任契約等文件。


若屬租賃中物件,不動產轉售後,新屋主仍須繼續承租給原租客,不可因個人因素(如自用、重新裝潢)等理由,回收租賃中的物件。

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