日本不動產知識【買賣篇：買賣前】

(1) 日本購屋最佳時機

購屋時機因每個人的財產實力而異，然客觀看來，日本自西元1991年經濟泡沫後，房市狀況本來就是一路下滑。加上西元2007年底爆發美國次級房貸風暴，日本房市又再度遭逢重挫。後來雖有東京奧運舉辦重生契機，房市需求看似逐漸加溫，但又逢世界新冠肺炎疫情肆虐。

以長期投資角度來說，日本社會發展穩定且大都市租屋市場屬於剛性需求，購買不動產做長期投資獲利相對穩定。若只是考慮自用但又並非長期居住日本，長期持有成本可能較高，但若資金十分充裕，又十分熱愛北海道生活，購買自用宅亦是理想選擇。

(2) 日本新成屋銷售模式

日本不動產市場除了中古屋交易越來越活絡之外，新成屋依舊很受到歡迎。通常知名建案一推出，很快就銷售一空，想買的人還必須透過抽籤決定屋落誰家。

一般日本新成屋分成二種銷售模式：建商自售與委託代銷。大型建商如住友不動產、三菱地所等，擁有自己的銷售子公司，所以採取的是第一種的「建商自售」模式。

另有專職興建的公司，委託代銷公司販售新成屋，這就屬於第二種「委託代銷」模式。然對於買家來說，共同點是購買這類型新成屋都不需要支付仲介服務費，而是由建商直接支付佣金給代銷公司。

(3) 在日本購買中古屋之優缺點

雖然日本人在購屋時較喜歡新成屋，但因為經濟長期不景氣，並非所有人都有足夠預算可以購買新成屋。加上東京都23區土地取得越來越困難，能蓋新建案的土地自然更少；因此目前來說，反倒是中古屋交易市場更為活絡。

在日本購買中古屋要考慮的缺點之一，就是物件的「築年數」，若完工年數太久的物件，在日本人心中的價值會很低，轉售價格自然不理想。這點不像台灣，在台北大安區就算是屋齡超過40年以上的老房子，只要位於黃金地段，售價還能維持高點。

然而購買中古屋的優點則是取得成本可以降低，這樣在計算投報率來看，就能獲得更理想的投報數字。

(4) 日本不動產最佳脫手物件類型

考慮不動產脫手轉售前，必須先有一個關於日本人對於購買不動產的概念：日本當地人購屋多會以新屋為主，另外主要考慮2房以上的物件，且房價波動範圍不會太大。因此若決定在日本置產，並期待未來能靠轉售賺取差價，這部分要有心理準備不會如預期美好。

因此會建議以能轉售給日本一般家庭自用為主，作為投資購買參考。所以「1R」套房類型的物件，通常為投資客購買，要轉手十分不容易，除非找到另一個投資客，或只能考慮作為長期出租之用。

2~3LDK物件相對較好轉售，因為符合一般日本家庭自用所需；然一戶建（透天厝）作為民宿經營之用可能適合，但對現代日本家庭來說卻不好用，轉售相對比2~3LDK物件來得困難。

(5) オーナーチェンジ（Owner Change）物件

日本不動產買賣物件中有種特殊情況，就是這類「オーナーチェンジ（Owner Change）」物件，表示房屋目前仍有人承租中（帶租約）。日本政府為保障承租人，不允許新任屋主以自用或其他理由，要求原房客退租搬出。

因此購買這種物件時，必須承接原有租約，甚至為尊重承租者隱私，購屋前也無法入內參觀格局。對投資者來說，購買前只能以物件格局圖紙來判斷，雖然有些風險，但另一方面也表示可以立即收租。

(6) 日本人忌諱的樓層與重視的房屋座向

老一輩的日本人可能會忌諱4和9樓，因為日語發音關係，「4」類似「死」，「9」類似「苦」，但現在人相對沒那麼忌諱。反倒是對於房屋的座向更為重視，因為日本屬於高緯度國家，非常需要溫暖的陽光照入屋內。

因此朝南的房屋會最受歡迎，若在同一大樓同樓層同格局來說，朝南的物件單價會最高。其次是朝東、朝西，最後才是朝北的物件。朝北物件相對來說，屋內照入的陽光量最少，這對非常需要日照的日本人來說，相對比較不喜歡這樣的房子。

(7) 日本購屋建商選擇

在日本購買不動產，是否需要選擇知名度較高的大建商，建築物品質才會比較有保障呢？這對建築法規要求十分嚴格的日本來說，不論建商規模是大或小，建築物完工後都必須通過日本政府的嚴格審查，通過後才能取得「検査済み証」（使用執照）。

此外，根據2009年最新制定的「住宅瑕疵擔保履行法」，建商所有新推出的建案都被要求強制加入「住宅瑕疵擔保責任險」；日後若物件有任何瑕疵，就算是原建商可能已經倒閉，買方都能透過這項保險獲得賠償。

因此，在日本購屋選擇建商，考量點主要是各建商所推建案的設備設施質感與風格價值；至於建物品質與安全擔保則有政府提供保障，無須過度擔心。

(8) 日本不動產流通機構（REINS）

在台灣若要買房，尋找物件時除了各房仲業者官網外，通常會上類似「591」的網站查詢。日本對於不動產業界有所規範，特別由國土交通省指定一般公益財團法人「不動產流通機構」經營網路平台系統「REINS」（全名為Real Estate Information Network System），作為不動產物件統一登錄系統。

若依地區區分，「REINS」還分為東日本、西日本、中部圈及近畿圈四個網路平台。依據日本「宅地建物取引業法」規定，擁有會員資格的不動產業者都可將物件資料登錄至系統內，讓所有資訊可以自由流通。

倘若不動產業者與賣家簽署的委賣合約為「專屬專任」或「專任」合約，則有責任必須於簽約後之5~7日內，將委賣物件資訊登錄於「REINS」上。

(9) 預定價格

購買日本不動產時，經常會參考不動產業者提供的不動產廣告資訊，有時上面顯示的房價標示為「預定最多價格帶」或「價格未定」，此時上面揭露的價格並非正式實際售價，而是「接近實際售價」的「預定價格」。

這種廣告屬於「預告廣告」，等到建案正式推出時，才會出「新規分讓」的正式廣告，此時上面看到的價格就是實際售價。然日本政府為了保障消費者權益，規定即使是「預定價格」也不能與「實際價格」差距甚大，否則亦會被歸類為「不當表示」。

(10) 日本不動產實價登錄

日本不動產業界也有所謂「實價登錄」的機制，包括不動產業者在物件成交後，必須在「不動產流通標準情報系統」（REINS）上登錄該物件的成交價格。

但因為該系統是由一般公益財團法人所經營，並沒有公權力可以強制要求所有不動產業者都要將每個物件的成交價逐筆登錄，導致「REINS」上可供參考的物件實價資訊不如預期來得好用。

此外，當不動產成交後，日本國土交通省也會發函給物件取得者，要求提供成交價格，以作為日後調整「公示地價」的參考標準。但這類函件亦無法律強制力，所以一般買方回覆的意願不會太高，導致真實的成交價格資訊難以精準掌握。

(11) 日本不動產行情價算法

購買不動產最重要的一點，就是希望能知己知彼，預先得知該物件的市場行情，不求買得最便宜，但至少不要花費高出行情甚多的金錢才買到。估算日本不動產行情價一般有三種算法：

一、比價法：參考該物件所在區域的類似物件之成交實價。但因日本跟台灣不同，相同地段的不同建案，物件單價差異極大。

二、原價法：計算興建該物件所有成本而推出的市場價格。這部分操作難度較高，屬於專業投資者等級。

三、收益還原法：先計算出該物件未來純收益作為參考指數，再用投報率去回推算出房價。

(12) 公簿面積

所謂「公簿面積」就是登記在各類謄本文件上的面積，但有可能跟實測面積會有所不同。在日本不動產買賣方式中，亦分為二種：公簿買賣及實測買賣。

倘若買方選擇「實測買賣」方式，則在完成不動產物件買賣簽約手續後，不動產業者會再就物件實際面積進行測量，測量後所得面積數據會再進行精算手續，才能確認最後買賣交易金額。若為「公簿買賣」，則就依據謄本文件上所顯示的面積，作為總價之計算標準。

(13) 徒步所要時間

日本人在選擇購屋或租屋時，最重要的其中一點就是物件離最近車站的步行時間，因為大多日本上班族都是搭乘電車或火車通勤。因此若想要置產轉作出租賺取租金，選擇物件時就必須考量這一部分，每份不動產廣告上的物件概要都會有「徒步所要時間」這一項，清楚顯示從物件步行走到最近車站的所需時間。

通常日本人能接受的時間極限會落在徒步7~10分鐘內，基本上不要超過10分鐘。日本政府計算徒步所要時間也是有所本，是以著高跟鞋或涼鞋走路的速度來作為計算基準，每分鐘可走80公尺。再依照物件與最近車站的通行距離（非地圖直線距離，也不將等待紅燈的時間計入）除以速率，就能得出「徒步所要時間」的數字，若有小數點則四捨五入。

例如物件與最近車站的通行距離為600公尺，徒步所要時間＝620÷80＝7.75，四捨五入後即為8分鐘。

(14) 大樓停車位與腳踏車位

日本大樓住宅因為汽車停車位和腳踏車位屬於公共設施，因此購買時不列入住戶之「專有面積」中，住戶購買時不用為其負擔任何費用。

戶數多的大樓沒有每戶都配有汽車停車位，因此必須先向管理組合提出「利用申請書」承租，若超額申請則必須抽籤決定車位歸屬。倘若運氣不好沒有抽到大樓停車位，在買車前就必須先在居住地範圍二公里內擁有停車位（例如承租），有了確定停車位後才能買車，這是根據日本「車庫法」規定所做的限制。

關於腳踏車位部分，則是每戶基本配一個停車位，停車空間不足的大樓，會採用上下立體機械式腳踏車停車架。