日本不動產知識【買賣篇：買賣後】

(1) 重要事項說明

日本是個做事風格極為嚴謹的國家，在處理不動產交易業務時，甚至制定法律（宅地建物取引業法第36條）來要求不動產業者，必須在不動產進行買賣或租賃簽約時，向當事人宣讀「重要事項說明書」之詳細內容。

這個過程看似枯燥，但卻是完成不動產交易的必要手續，且一定要由具有「宅建取引資格」的宅建士來進行並簽名才算完成。「重要事項說明書」內容通常包括物件之建物相關資訊、室內設備狀況、登記權利種類與內容及相關法令限制……等。

交易當事人都有責任必須從頭到尾聽完，說明書內容經過宅建士所一一朗讀後，方能保障當事人對於自身權益已有充足瞭解。

(2) 關於不動產物件之水災與土壤液化說明

在日本購買不動產讓人放心的部分，就是在進行交屋時，會由宅建士在現場與買方宣讀「重要事項說明書」所有內容。其中就包括關於物件所在地是否有水災或土壤液化的可能性，並提供未來五十年甚至百年可能發生洪水的時間與地點資料，讓買方能夠獲得充足資訊。

日本人發揮擅長的調查能力，將國土面對未來天災可能的相對因應都做了詳細調查，這對想在日本購買不動產的人來說，以科學數據提供買家所需的安心感。

(3) 登記識別情報

在轉移不動產物件時（如買賣、交換或贈與），向當地政府申請所有權移轉登記變更，新的物件登記名義人就會擁有一份新的「登記識別情報」。

這份資料是由法務局所發行，作為不動產物件持有人權益的證明文件，內有由英數字組合的12位數認證號碼；為確保安全，號碼上還會用不透明膠紙封貼保護。當不動產物件完成權利移轉後，這份「登記識別情報」就會發給新的物件持有人。

(4) 不動產取得稅

在取得不動產資產的事實發生後（買賣以房屋過戶作為證明，另不動產新建或增建亦會徵收），不論持有時間多久，日本政府都會向不動產持有人課徵「不動產取得稅」，屬於一次性稅種。

課徵流程如下：取得不動產之日起30天內，必須向不動產所在之地方公所提報；取得日後3~6個月內，當地政府會寄送繳納通知書，若日本當地無收件地址，屋主務必委託納稅管理人協助收件並繳納稅金。

(5) 轉售不動產所產生的各式稅費

在日本進行不動產買賣交易時，賣方會有以下稅費需要繳納：

一、仲介服務費（通常為成交總價之3%＋日幣6万円＋消費稅10%）；

二、讓渡所得稅（若該筆買賣有獲利所得才需要繳納，稅率以五年為基準，購買五年內轉售之稅率為30%＋住民稅；購買超過五年轉售之稅率為15%＋住民稅。非日本住民不需繳納住民稅）；

三、源泉徵收稅（類似所得預扣，一般外國人不動產交易金額未滿日幣1億無須預繳，超過者須預繳交易金額之10.21%之源泉徵收稅）；

四、印紙代（售屋相關文件證明之印花稅）；

五、專業人士執行業務費用（包括司法書士、稅理士等報酬）。

(6) 讓渡所得稅

指不動產因轉讓交易而獲得的收入，以此課徵的稅收。日本的「讓渡所得稅」課徵標準，是就轉售所產生的差價（獲利）來徵收，相對合理。

讓渡所得之計算方式為：讓渡所得金額＝賣出價格-（買進價格+買進時所支付各項費用）-特別扣除額（若該不動產為自住，特別扣除額為日幣3,000万円；若為政府所徵收，特別扣除額為日幣5,000万円）。

計算出「讓渡所得金額」後，再乘以稅率，便能得出須繳納的「讓渡所得稅」金額。這裡的稅率又分為兩種：以購買時間五年為區分。購買五年內轉賣，稅額為30%＋住民稅9%；購買五年後轉賣，稅額為15%＋住民稅5%。然若非日本居住者，住民稅部分不課徵。

(7) 相続税與贈与税

「相続税」即為繼承稅（遺產稅），若不動產持有人（自然人）死亡後將資產繼承給親人，日本政府會就此繼承行為課徵遺產稅。

倘若原持有人於死亡前三年內，就先將該不動產贈與給繼承者，日本政府也會視為是「繼承行為」而就該不動產課徵「相続税」，目前稅率為10~55%（然通常不動產購買金額若為日幣1.5億円以內，不太會課徵遺產稅）。

「贈与税」（贈與稅）則是針對將不動產（建物或土地）無償贈與某人，日本政府會向該受贈者課徵「贈与税」，申報繳納時間為獲贈隔年之2月1日至3月15日間。「贈与税」採累進稅率制，另有基本扣除額日幣110萬可以抵扣。

(8) 消費稅調漲的影響

日本是一個採取消費稅外加徵收的國家，因此在日本購物，產品上的標價在結帳時，都需要另外支付消費稅（目前為10%）。日本消費稅率從1989年開始實施「消費稅法」的3%開始，歷經1997年增為5%、2014年增為8%，直到2019年調漲為現今實施的10%。

消費稅通常會被營業方轉嫁給消費者，包括在購買不動產時委託司法書士、稅理士和宅建士處理相關手續的服務費，買方都必須另外支付消費稅。因此日本消費稅調漲最大的影響，當然就是對買方而言，不動產取得成本會些微增加。