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  • 季子弘

日本不動產知識【買賣篇:買賣後】



(1) 重要事項說明

日本是個做事風格極為嚴謹的國家,在處理不動產交易業務時,甚至制定法律(宅地建物取引業法第36條)來要求不動產業者,必須在不動產進行買賣或租賃簽約時,向當事人宣讀「重要事項說明書」之詳細內容。


這個過程看似枯燥,但卻是完成不動產交易的必要手續,且一定要由具有「宅建取引資格」的宅建士來進行並簽名才算完成。「重要事項說明書」內容通常包括物件之建物相關資訊、室內設備狀況、登記權利種類與內容及相關法令限制……等。


交易當事人都有責任必須從頭到尾聽完,說明書內容經過宅建士所一一朗讀後,方能保障當事人對於自身權益已有充足瞭解。


(2) 關於不動產物件之水災與土壤液化說明

在日本購買不動產讓人放心的部分,就是在進行交屋時,會由宅建士在現場與買方宣讀「重要事項說明書」所有內容。其中就包括關於物件所在地是否有水災或土壤液化的可能性,並提供未來五十年甚至百年可能發生洪水的時間與地點資料,讓買方能夠獲得充足資訊。


日本人發揮擅長的調查能力,將國土面對未來天災可能的相對因應都做了詳細調查,這對想在日本購買不動產的人來說,以科學數據提供買家所需的安心感。


(3) 登記識別情報

在轉移不動產物件時(如買賣、交換或贈與),向當地政府申請所有權移轉登記變更,新的物件登記名義人就會擁有一份新的「登記識別情報」。


這份資料是由法務局所發行,作為不動產物件持有人權益的證明文件,內有由英數字組合的12位數認證號碼;為確保安全,號碼上還會用不透明膠紙封貼保護。當不動產物件完成權利移轉後,這份「登記識別情報」就會發給新的物件持有人。


(4) 不動產取得稅

在取得不動產資產的事實發生後(買賣以房屋過戶作為證明,另不動產新建或增建亦會徵收),不論持有時間多久,日本政府都會向不動產持有人課徵「不動產取得稅」,屬於一次性稅種。


課徵流程如下:取得不動產之日起30天內,必須向不動產所在之地方公所提報;取得日後3~6個月內,當地政府會寄送繳納通知書,若日本當地無收件地址,屋主務必委託納稅管理人協助收件並繳納稅金。


(5) 轉售不動產所產生的各式稅費

在日本進行不動產買賣交易時,賣方會有以下稅費需要繳納:


一、仲介服務費(通常為成交總價之3%+日幣6万円+消費稅10%);


二、讓渡所得稅(若該筆買賣有獲利所得才需要繳納,稅率以五年為基準,購買五年內轉售之稅率為30%+住民稅;購買超過五年轉售之稅率為15%+住民稅。非日本住民不需繳納住民稅);


三、源泉徵收稅(類似所得預扣,一般外國人不動產交易金額未滿日幣1億無須預繳,超過者須預繳交易金額之10.21%之源泉徵收稅);


四、印紙代(售屋相關文件證明之印花稅);


五、專業人士執行業務費用(包括司法書士、稅理士等報酬)。


(6) 讓渡所得稅

指不動產因轉讓交易而獲得的收入,以此課徵的稅收。日本的「讓渡所得稅」課徵標準,是就轉售所產生的差價(獲利)來徵收,相對合理。


讓渡所得之計算方式為:讓渡所得金額=賣出價格-(買進價格+買進時所支付各項費用)-特別扣除額(若該不動產為自住,特別扣除額為日幣3,000万円;若為政府所徵收,特別扣除額為日幣5,000万円)。


計算出「讓渡所得金額」後,再乘以稅率,便能得出須繳納的「讓渡所得稅」金額。這裡的稅率又分為兩種:以購買時間五年為區分。購買五年內轉賣,稅額為30%+住民稅9%;購買五年後轉賣,稅額為15%+住民稅5%。然若非日本居住者,住民稅部分不課徵。


(7) 相続税與贈与税

「相続税」即為繼承稅(遺產稅),若不動產持有人(自然人)死亡後將資產繼承給親人,日本政府會就此繼承行為課徵遺產稅。


倘若原持有人於死亡前三年內,就先將該不動產贈與給繼承者,日本政府也會視為是「繼承行為」而就該不動產課徵「相続税」,目前稅率為10~55%(然通常不動產購買金額若為日幣1.5億円以內,不太會課徵遺產稅)。


「贈与税」(贈與稅)則是針對將不動產(建物或土地)無償贈與某人,日本政府會向該受贈者課徵「贈与税」,申報繳納時間為獲贈隔年之2月1日至3月15日間。「贈与税」採累進稅率制,另有基本扣除額日幣110萬可以抵扣。


(8) 消費稅調漲的影響

日本是一個採取消費稅外加徵收的國家,因此在日本購物,產品上的標價在結帳時,都需要另外支付消費稅(目前為10%)。日本消費稅率從1989年開始實施「消費稅法」的3%開始,歷經1997年增為5%、2014年增為8%,直到2019年調漲為現今實施的10%。


消費稅通常會被營業方轉嫁給消費者,包括在購買不動產時委託司法書士、稅理士和宅建士處理相關手續的服務費,買方都必須另外支付消費稅。因此日本消費稅調漲最大的影響,當然就是對買方而言,不動產取得成本會些微增加。

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