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  • Writer's picture季子弘

日本不動產知識【資金篇】



(1) 銀行貸款融資

想在日本投資不動產,除非資金雄厚可以現金全額支付,通常都必須考慮進行銀行貸款融資。台灣目前已有中國信託、台灣銀行、第一銀行、彰化銀行⋯⋯等在東京設立分行(外籍人士要向日本本地銀行貸款成功的機率近乎於零),可以處理台灣人在日本的不動產貸款。


但因為近年來海外人士在日本投資房地產甚多,大多銀行都提高貸款額度,目前來說若貸款額度未滿日幣三千萬通常不會核貸,因此很多小坪數的物件就必須以現金全額支付,無法通過銀行貸款。


與不動產業者簽署買屋合約後,接下來就是要尋找配合的融資銀行,這部分千萬要考量到自身的資金狀態;倘若不小心未能通過銀行核貸條件,若又無現金可支付,就必須賠償10%的購屋訂金。

(2) 手付金與最終金

所謂「手付金」在不動產業界來說,就是買家進行不動產交易簽約時支付賣家的「訂金」,做為一種履約保證的有價物。倘若買家違約取消購屋,賣家就有權沒收手付金。


嚴格定義來說,這種手付金屬於「解約手付」,就是在合約解除時會被收取的有價物。至於「最終金」,則是我們認知的「尾款」。


當賣家在約定好的交屋日期與買家進行交屋當天,司法書士在現場確認買賣雙方轉移房屋所有權文件後,買方就有責任支付最終金(房屋總價扣除手付金之金額)予賣方;賣方確認收到款後,當天司法書士即會至東京法務局進行房屋所有權轉移登記,完成最終房屋交易手續。


(3) 購屋其他衍生費用

在日本購屋過程中,除了支付房價費用之外,因交易手續而衍生的其他費用十分繁瑣。其中包括以下兩大類:


一、「取得物件手續」所需的仲介服務費、印紙代、不動產取得稅、登錄免許稅、固定資產稅與都市計畫稅之精算作業費。


二、「申請房屋貸款手續」所需的印紙代、貸款手續費(及保證金)、斡旋手續費、抵押權設定費用與火災保險費。這些費用加總後,通常會佔總房價之5~7%左右,在精算「實際投報率」時都必須將這些成本計入。

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