日本不動產知識【資金篇】

(1) 銀行貸款融資

想在日本投資不動產，除非資金雄厚可以現金全額支付，通常都必須考慮進行銀行貸款融資。台灣目前已有中國信託、台灣銀行、第一銀行、彰化銀行⋯⋯等在東京設立分行（外籍人士要向日本本地銀行貸款成功的機率近乎於零），可以處理台灣人在日本的不動產貸款。

但因為近年來海外人士在日本投資房地產甚多，大多銀行都提高貸款額度，目前來說若貸款額度未滿日幣三千萬通常不會核貸，因此很多小坪數的物件就必須以現金全額支付，無法通過銀行貸款。

與不動產業者簽署買屋合約後，接下來就是要尋找配合的融資銀行，這部分千萬要考量到自身的資金狀態；倘若不小心未能通過銀行核貸條件，若又無現金可支付，就必須賠償10%的購屋訂金。

(2) 手付金與最終金

所謂「手付金」在不動產業界來說，就是買家進行不動產交易簽約時支付賣家的「訂金」，做為一種履約保證的有價物。倘若買家違約取消購屋，賣家就有權沒收手付金。

嚴格定義來說，這種手付金屬於「解約手付」，就是在合約解除時會被收取的有價物。至於「最終金」，則是我們認知的「尾款」。

當賣家在約定好的交屋日期與買家進行交屋當天，司法書士在現場確認買賣雙方轉移房屋所有權文件後，買方就有責任支付最終金（房屋總價扣除手付金之金額）予賣方；賣方確認收到款後，當天司法書士即會至東京法務局進行房屋所有權轉移登記，完成最終房屋交易手續。

(3) 購屋其他衍生費用

在日本購屋過程中，除了支付房價費用之外，因交易手續而衍生的其他費用十分繁瑣。其中包括以下兩大類：

一、「取得物件手續」所需的仲介服務費、印紙代、不動產取得稅、登錄免許稅、固定資產稅與都市計畫稅之精算作業費。

二、「申請房屋貸款手續」所需的印紙代、貸款手續費（及保證金）、斡旋手續費、抵押權設定費用與火災保險費。這些費用加總後，通常會佔總房價之5~7%左右，在精算「實際投報率」時都必須將這些成本計入。