日本不動產專有名詞【價格/稅金篇】

(1) 何謂「路線價」？

路線價不等同於公示價格，主要是日本國稅廳作為課徵遺產稅與固定資產稅的基準。計算方式則是日本國稅廳根據公示價格、交易實價及不動產鑑定士之鑑定價格，三者調整而定出的路線價；大約會是公示價格的八成左右，每年七月會公布全國四十萬條道路標準地之當年度最新的路線價。

(2) 何謂一物四價？

同一物件所在土地在評價時，日本政府區分為四種價格，分別為「時勢價格」、「公示價格」、「路線價」和「固定資產稅評價額」。物件交易買賣參考標準以「時勢價格」為主，其他價格則關係到遺產稅、固定資產稅產生時，作為依據的參考計算基準。

(3) 何謂「源泉徵收稅」？

即台灣的「所得稅預扣」作法，針對非持有日本長期簽證的「非日本住戶物件所有者」課徵源泉徵收稅。因此無論是持有物件出租（稅額為20.42%）或物件買賣交易（稅額為10.21%）者，日本政府都會針對物件所有者徵收此稅，待每年三月確定申告完成後，再進行多退少補。

(4) 何謂「印紙代」？

即台灣的「印花稅」，不動產交易時所簽署的合約、憑證、權利許可證、帳簿……等文件，都需要課徵此類「印紙代」。課徵方式有在文件上直接加貼印紙稅票或是蓋章後繳納稅金二種方式，印紙代稅額依據不動產交易金額而有所不同，分為日幣1万円（契約金額日幣1,001~5,000万円）、3万円（契約金額日幣5,001万円~1億円）及6万円（契約金額日幣1億円~5億円）三類。

(5) 何謂仲介手数料？

即所謂的「仲介服務費用」，不動產業者協助買方進行物件購買後，向買方收取的服務費用。收費標準依照物件買賣價格分為三種級距，若物件交易總價為日幣200万円以內，仲介手数料收取交易金額之5%；若總價為日圓200~400万円之間，收取總價之4%；若總價超過400萬以上，收取總價之3%。以上費用需另加消費稅（10%）。例如買一間日幣1,000万円的房子，仲介服務費含括三個級距，計算方式為(200X5%+200X4%+600X3%)+消費稅10%=39.6万円（日幣）。這裡也提供一個更快的計算公式：房屋總價X3%＋6万円（日幣）=仲介服務費。

(6) 何謂住民稅？

住民宿顧名思義，就是針對在日本擁有實際居住事實的個人或法人所課徵的地方稅。稅額計算方式為「前年度所得部份稅額」之10%，加上「均等部分稅額」（固定稅額），徵收日為每年1月1日。若於徵收日前未在日本居住達一年以上，可免課徵當年度住民稅。

(7) 何謂住民票？

相當於台灣的「戶籍謄本」，一般若非持日本長期簽證（工作簽或投資簽證）者，無法取得住民票。所以若只是單純投資購買日本不動產，日本政府不會提供住民票，除非有在當地設立公司之負責人並有固定住所才能申請。

(8) 何謂フラット35（Flat35）？

即貸款年限為35年，並採固定利率。這對一般日本上班族來說，是非常優惠的房貸方案，不用擔心通貨膨脹等影響。然此貸款方案亦有限制條件，即貸款核准物件不適用於室內專有面積小於30平方公尺的小套房，因此對於許多海外投資客來說並不適用。

(9) 何謂修繕積立一時金（シュウゼンツミタテイチジキン）？

這與屋主每月固定繳納的「修繕積立金」不同。若因為大樓某些住戶欠繳修繕積立金太多，加上大樓又有大型修繕計畫，若管理組合所剩金費不夠，便會向住戶收取「修繕積立一時金」；金額不等，有時動輒數十萬至百萬日圓都有可能。