top of page
  • 季子弘

日本不動產專有名詞【區域規劃篇】



(1) 何謂都市計畫區域?

類似台灣土地分為「都市土地」(都市計畫)與「非都市土地」(區域計畫)的做法,日本則規劃為「都市計畫區域」及「都市計畫區域外」,前者又區分為「市街化區域」及「市街化調整區域」二類。「市街化區域」標示明確的地目用途,「市街化調整區域」則是政府抑制發展的區域。


(2) 何謂防火地域?

日本政府將都市區域分為「防火地域」及「準防火地域」,前者為緊鄰市中心、主要道路與車站旁的區域,處在此區域的建築物都必須屬於耐火性建築,以RC(鋼筋混凝土)和SRC(鋼骨鋼筋混凝土)為主。若建物處於「準防火地域」,則必須符合「不易燃構造」標準。

(3) 日本地址表示中「所在」與「住所」有何不同?

「所在」是由土地編號「地番」(即台灣之地號)與建物編號「家屋番號」合併組成,使用於不動產登記與交易合約中;查詢不動產相關資訊時,必須提供「所在」資訊方可查詢。「住所」則為建物地址,所以若為吳建物之土地,即僅有「所在」而無「住所」資訊。


(4) 日本用途地域:何謂「第一種低層住居専用地域」?

此類專用地域在「都市計畫法」中是規定最為嚴格的區域,包括限制建築物高度必須是10公尺及12公尺。主要允許興建住宅建築,另外也開放幼稚園、高中學校及圖書館等公共設施興建,店舖、事務所、旅館、甚至大學都不允許在該地域興建。


(5) 日本用途地域:何謂「第二種低層住居専用地域」?

這類專用地域限制之嚴格,僅次於「第一種低層住居専用地域」,最大不同是,這類地域低程度允許店舖及飲食店營業(2樓以下,樓板面積150平方公尺以內),以保障良好的居住環境。

(6) 日本用途地域:何謂「第一種中高層住居専用地域」?

在這類專用地域中只要符合容積率的規定,即可建造4樓以上的中高層大樓公寓,並無絕對高度的限制。加上此專用區域限制禁止旅館住宿及柏青哥店等遊樂設施建造營業,因此能提供大部分中高層住宅相對良好的居住環境。

(7) 日本用途地域:何謂「第二種中高層住居専用地域」?

跟第一種相同,在這類專用地域中允許興建學校、醫院、店舖等設施,但在店舖允許營建面積更擴大三倍,從第一種的樓板面積500平方公尺內擴大允許興建至1,500平方公尺內(樓層限制為2樓以下這點均同)的店鋪,並允許事務所興建(2樓以下,樓板面積150平方公尺內)。


(8) 日本用途地域:何謂「第一、二種住居地域 / 準住居地域」?

「第一種住居地域」雖然以住宅建物為主,但對於公共設施如學校、停車場及營利設施如飯店、店舖、事務所都允許設立營業,唯獨較為吵雜的娛樂設施如柏青哥店、卡拉OK、舞廳……等仍不允許營業,以維護較好的居住品質。然若為「第二種住居地域」,則多開放了柏青哥店、卡拉OK這類型娛樂設施營業。若為「準住居地域」,主要指的是位於幹道沿線上,有住宅、可停車之大型超市、汽車展售門市共存的區域,允許的建蔽率與容積率相對較大。


(9) 日本用途地域:何謂「商業地域 / 近鄰商業地域」?

這類專用地域對於大部分商業設施興建營業幾乎無限制,建蔽率高達80%,容積率甚至高達200~1300%。「近鄰商業地域」對於商業設施營建的限制更少,包括倉庫、小規模工廠都允許營業。若有意從事旅宿物件投資,建議選擇此類地域最為適合。

(10) 日本用途地域:何謂「工業地域/工業專用地域」?

顧名思義,這類專用地域主要是提供各類型工廠設立之用。「工業地域」容許住宅與店舖設立,但限制飯店、醫院和學校等設施營業。「工業專用地域」內不允許建造住宅,僅可興建神社、事務所、車庫等設施。

0 views0 comments
bottom of page