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  • 季子弘

日本不動產專有名詞【建物/物件/格局篇】



(1) 何謂マンション?

即英文「Mansion」(大廈)。通常指的是總樓層5至10樓以上的RC結構大樓,內有20戶以上小套房或二房房型之大型物件。此類型物件通常以自住或長租為主,投資此類型物件多考慮出租給當地人較適合。


(2) 何謂タワーマンション?

即英文「Tower mansion」(超高塔式住宅),通常指的是總樓層數超過40~50層以上的集合式住宅大樓,總戶數動輒五百戶以上,甚至高達千戶的都有。此類型物件近年來很受日本人歡迎,單價雖然不低,但新建案一推出很快就銷售一空。

(3) 何謂アパート?

即英文「Apartment」(公寓),通常為2~3樓之木造或輕鋼骨建築,戶數多為10戶以內,無電梯。此類型物件通常為整棟出售,投資作為長租為主;隔音條件較差,承租者多為一個人入住之學生或年輕社會人士。

(4) 何謂ビル?

即英文Building之日文寫法,通常指的是一棟式商業大樓,購買時必須整棟購買,無法區分單一物件單位購買。因此總價也會較高,但相對管理起來也會更單純;若考慮投資旅宿業的人,此類型物件非常合適。


(5) 何謂億ション?

顧名思義,就是價格破日幣億元的豪宅。但並非所有豪宅都有豪宅的價值,有些可能只是因為位於高級地段如東京都港區,但室內格局不佳或設備並非選用頂級款,導致有些名不符實的問題。

(6) 何謂タイニーハウス(Tiny house)?

通常指的是室內面積只有10~20平方公尺的小房子,將所有生活所需之設備都濃縮進這樣的房子裡,可住1~2人。主要是因為2008年美國發生「雷曼事件」金融危機後,全球經濟大幅衰退,因此興起這類小房子需求。


(7) 何謂團地(ダンチ)?

團地即為「集團住宅地」之簡稱,有點類似台灣的國宅;昭和10年左右,當時日本政府有大量住宅興建需求,乃由具有半官方性質的法人機構「住宅營團」開始興建此類型集合式住宅。建物設備簡單,可以滿足一般家庭居住所需,但以投資來說,建物本身魅力不佳,絕非是理想標的物件。

(8) 何謂町家(マチヤ) ?

近來這類型「町家」物件很受投資者歡迎,在京都最常發現這類連排(少數是獨棟)之木造一至二層建築。町家源自於平安時代,通常門面狹窄,但室內深度極長,故又被稱為「鰻魚睡床」(鰻の寢床)。

(9) 何謂「新築」?

若不動產廣告中顯示該物件為「新築」,即代表該物件為「全新」且「無任何住客住過」,這類型物件的租金行情通常在同區域同物件類型中會是最高。日本人比起台灣人,更喜歡住全新屋,在出租市場來說也是如此。


(10) 何謂「築淺」?

即所謂的「新古屋」,雖然表面上看起來是全新屋,但因為已經有人居住過,類型立刻被歸類為「築淺」。相較於「新築」房屋,這類物件的租金行情會較低一些,因此購買物件時,必須特別注意到這點。

(11) 何謂おとり物件?

日文「おとり」就是誘餌的意思,因此所謂「おとり物件」指的就是不動產業者故意放在購屋網站上的「釣魚物件」。這類型物件有可能是早已賣出,或是隱藏的固定資產稅極高,業者只是先透過這種物件吸引買家上門詢問,然後推薦其他物件藉以增加銷售機會。

(12) 何謂事故物件(じこぶっけん)?

一般來說,指的就是台灣所謂的「凶宅」。但日本不動產業者通常在處理這類型物件時,都會在銷售廣告單上註明「事故事件」(じこぶっけん),讓買家有心理準備也能預做判斷,隱秘不告知對日本不動產業者來說是業界大忌。


(13) 何謂心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)?

這類型物件不只是所謂凶宅(如居住者發生他殺、自殺、孤獨死、意外死亡等情事)而已,也有可能是離墓地很近,或周圍有所謂的暴力份子居住及其他嫌惡設施存在,造成購買此物件的人可能產生心理上的負擔。處理這類型物件,日本不動產業者也有義務要先行告知。

(14) 何謂瑕疵物件(かしぶっけん)?

這類型物件擁有物理上或法律上的缺陷,例如物件所在位於土壤污染嚴重之地,或是建物本身抗震能力不足,以上屬於物理上缺陷。法律上缺陷指的是,交屋後出現原本合約訂立上沒有的重大瑕疵,買方可以依此解除合約或要求賠償。

(15) 何謂「專有面積」(せんゆうめんせき)?

專有面積就是物件室內實際面積,然不包括公設及陽台面積(此部分在日本列為專用面積計算,購買時坪數不計入總價內)。室內專有面積計算方式又分為兩種:壁芯(かべしん)面積和內法(うちのり)面積。

(16) 何謂「專用面積」(せんようめんせき)?

因日本物件銷售面積(專有面積)計算方式,不將公設和物件陽台面積計入,這部分空間住戶可使用但無須為此付費購買。所謂專用面積,就是包括專有面積和可專用的公共空間面積。

(17) 何謂敷地面積?

「敷地面積」即地上建築物所在的「土地面積」部分。然因考量有些土地位於斜坡處,為統一面積計算標準,因此採取「水平投影」方式來計算敷地面積之大小,故又稱為「水平投影面積」。


(18) 何謂建築面積

「建築面積」則為建物所佔土地之面積,通常為一樓之樓地板面積,此數據通常作為計算建蔽率時所用。另考慮土地之斜度問題,亦以水平投射方式計算。


(19) 何謂延床面積?

「延床面積」則為建物內所有樓地板面積總和,此數據通常作為計算容積率時所用。計算時,以壁面或樑柱中心為基準點,若屋簷或玄關深度達2公尺以上的部分,也會計算在此延床面積中。


(20)何謂壁芯(かべしん)面積與內法(うちのり)面積?

日本計算室內面積有二種方式:壁芯(かべしん)面積和內法(うちのり)面積。前者為銷售廣告中所表示面積,以牆壁和樑柱中心處開始計算,會比實際居住面積大;後者為實際可用的地板面積,亦作為課稅計算之標準。


(21) 格局圖上標示的「畳」是什麼?

「畳」是日本表示室內面積的獨有單位,就是幾塊「榻榻米」的意思。英文則用「J」來表示,若格局圖中標示某間客房是「5畳」,一畳等於1.62平方公尺,就表示客房面積為5X1.62=8.1平方公尺(約2.45坪)。

(22) 何謂建蔽率?

建蔽率(けんぺいりつ)指的是一塊基地上能建築的土地面積之比例,計算方式為「建築面積÷基地面積X100(%)」。舉例來說,若基地面積為150平方米,建蔽率為「50%」,則能建築的面積為150X50%=75平方米。

(23) 何謂容積率?

容積率(ようせきりつ)指的是一塊基地上能建築的總樓地板面積之比例,計算方式為「總樓地板面積÷基地面積X100(%)」。舉例來說,若基地面積為150平方米,容積率為「100%」,則能建築的面積為150X100%=150平方米。

(24) 登記事項證明書裡的「敷地權」是什麼?

在日本購買土地或建物,都會收到一份政府提供的「登記事項證明書」,若購買的是大樓物件,這份證明書裡就會註明「敷地權設定」的內容。即包括該大樓共用土地部分與您所擁有物件的專有部分,此即為「敷地權」。


(25) 登記事項證明書裡的「表題部」是什麼?

即標示您所購買土地或建物的相關資訊欄目,類似台灣的「土地(建物)標示部」。若是購買一戶建(透天厝)物件,則會收到二份登記事項證明書,二份會在表題部欄目分別標示土地與建物的所在、大小、登記日期與原因等資訊。若購買的是大樓物件,則會收到一份登記事項證明書,其表題部則會分為二項表示:整棟大樓及您所購物件單位的相關資訊。


(26) 登記事項證明書裡的「権利部甲区」是什麼?

即標示該物件所有權移轉的相關紀錄,類似台灣的「土地(建物)所有權部」,買家可以從此欄目看出該物件經歷過哪些買家,買賣交易時間都清楚羅列,從中得知該物件歷經過幾手買賣。

(27) 登記事項證明書裡的「権利部乙区」是什麼?

即標示該物件所有權之外的相關紀錄,類似台灣的「土地(建物)他項權利部」,包括歷任屋主與銀行設定的抵押權、地役權、地上權……等資訊,從此能看出現任屋主是否還有積欠銀行貸款未還清。


(28) 登記事項證明書裡的「共同担保目録」是什麼?

即標示該物件所有權者若有向銀行申請貸款,除此物件作為銀行擔保物件外,尚有其他物件亦作為擔保項目,即會同時將相關擔保資訊記錄在「共同担保目録」這個欄目中。


(29) 何謂耐震基準?

日本屬於多地震型國家,建築物是否耐震,自然成為購屋時最重要的考量之一。日本建築物耐震基準以西元1981年(昭和56年)6月1日作為新舊法規的區分點,目前現行的「新耐震基準」,為建築物必須能夠承受震度6以上之地震也不會倒塌,更能保障建築物內的人身安全,亦成為選購物件的重要參考標準之一。


(30) 何謂「再建築不可」物件?

這類型物件類似台灣因法令更新後而「就地合法」的違章建築,1968年日本政府頒布實施新的「都市計畫法」,而在1968年前就存在的建築物,可能無法符合現行法令,因為被歸納為「再建築不可」物件。即不能改建只能翻修,或若改建則必須符合新法規定之建蔽率與容積率,很有可能大幅縮減可使用之建築面積。然此類型物件總價普遍較低,但因為限制較多,購買時請務必確認相關細節。


(31) 何謂SRC造?

即採用「鋼骨鋼筋混凝土」工法建造的建築物,融合傳統「RC」(鋼筋混凝土)與「SC」(純鋼骨)兩種工法各自優點。以鋼骨為主結構,輔以鋼筋綑綁,增加注入混凝土後的保護層強度。主要應用在8層以上的中高層建築物,比其他建造工法更具耐震性。

(32) 何謂リフォーム(Reform)?

即輕度裝修,通常這種リフォーム物件主要是更換已損壞之必要設備,例如更換壁紙或受損之設備如浴缸、地板、水龍頭之類。只是將物件設備做簡單維修,整體格局或居住動線並未改變。


(33) 何謂リノベーション(Renovation)?

即高度裝修,不只更換物件已受損設備,甚至包括格局或居住動線都重新設計,類似台灣「老屋拉皮新生」的做法。對於購買中古屋的買家來說,日本裝修品質相對值得信賴,這種經過リノベーション處理的物件,未來脫手交易也較僅經過リフォーム處理的物件來得更具優勢。


(34) 何謂築年数(ちくねんすう)?

即自建築物完工日以來的年數,不動產銷售廣告中都必須揭示此一資訊,提供給買方作為是否購買的判斷依據。在日本購屋特別要注意的年份為1982年6月1日,若在此之前完工的建物屬於舊耐震基準,耐震係數只保證震度五以下是安全的,購買時必須特別注意。

(35) 何謂「獲得建築確認日」?

「獲得建築確認日」就是建商拿到政府核准的「施工許可」之日期,因此與建案的「完工日」相較會更提前。購物前必須瞭解「獲得建築確認日」的重要性在於,日本政府於1982年6月1日頒布「新耐震基準」,因此有建商可能是在新制頒布之前一、二年間先取得「獲得建築確認日」,但完工日卻落在新制實施期間。結果就是建築物使用的耐震基準為舊制,造成建物日後轉手交易的價值不如使用新制基準的建物來得高。

(36) 格局圖上諸多用語是什麼?

常看到「1DK」、「2LDK」是什麼意思呢?D:Dining Room(餐廳)、L:Living Room(客廳)、K:Kitchen(廚房)、R:Room(房間),數字代表房間數量。所以「2LDK」就代表該物件擁有2房、1客廳、1餐廳和1廚房。如果標示為「1R」,即所謂的小坪數無隔間套房。

(37) 日本浴室設備有什麼不一樣?

除了「1R」房型物件之外,大部分日本房屋的廁所和浴室都是分開的。而浴室設備又多為系統式浴室(Unit Bath),與台灣浴室最大不同之處,就是多了各種自動給水、控溫與浴缸水溫自動加熱(追い炊き)等功能,對於愛泡澡的日本人來說,這些功能都屬必備且非常實用。


(38) 何謂「シーリングライト」(Ceiling Light)?

即一種可遙控調光的燈具,通常用於客廳與客房的天花板上,大多為吸頂燈設計。透過遙控器,就能調整各種色溫和亮度,從黃光到白光皆可自由調控,非常方便,是日本家庭常用的燈具款式。

(39) 何謂「ディスポーザー」(Disposer)?

即一種可自動絞碎廚餘的設備,只要將廚餘倒進流理台水槽中,啟動開關後就能將其絞成粉碎,沖水排掉即可。這種設備並非所有日本家庭都有,通常在設備較新穎的住宅大樓才會安裝。


(40) 何謂「床暖房」(ゆかだんぼう)?

日本屬於高緯度國家,平均氣溫都比台灣來得低,因為秋冬非常需要暖氣設備。這種「床暖房」就是俗稱「地熱」的地板加熱設備。透過開關控制,就能讓地板加溫,在屋內走起路來也不會感到冷冰冰。

(41) 何謂給湯器(きゅうとうき)?

即熱水器。日本是非常重視沐浴習慣的國家,因為在熱水器的研發上十分先進。通常會在浴室門外牆壁及廚房牆壁上,獨立設置一座觸控面板,方便設定熱水溫度與給水量。


(42) 何謂「Premium Floor」?

就字面上來看,就是所謂「尊榮樓層」,這種主要是在超高塔式住宅(タワーマンション)中會出現。建商會在高樓層房型提供更為頂級的設備與裝修標準,甚至天花板高度都比低樓層來得高,吸引特定族群購買。


(43) 何謂オール電化住宅?

即所謂全電化住宅,無配置瓦斯管線,所有家電都只能使用電力。包括浴室採用電熱式衛浴、廚房也採用IH電子爐設計,暖氣也是使用電力而非瓦斯。這種住宅是好是壞,要看買方使用習慣是否適應,再做決定是否購買。


(44) 何謂都市ガス?

即類似台灣的天然瓦斯,購買物件有沒有配置瓦斯管線對有些人來說可能很重要,若為「オール電化住宅」則無瓦斯管線。所以在日本購買任何物件前,必須先確認是否配有「都市ガス」,日後使用上才不會有爭議。

(45) 何謂ホームエレベーター?

日本為了應付高齡化社會來臨,許多二至三層的私人住宅裡,也開始設置這種家用電梯(ホームエレベーター)。然設置前必須向當地政府提供施工申請,主要是確認建築物結構強度是否足夠,方能安裝。


(46) 何謂月極駐車場?

即「月租停車場」。如果是持有長期簽證居住日本,可能會有開車需求而必須購車,然日本在購車前必須確認買方是否擁有相對應的停車空間可以使用。如果住家無配置停車場,就必須先行在住家周圍2公里以內承租這類型「月極駐車場」的停車場。

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