日本不動產專有名詞【法規篇】

(1) 何謂「ワンルームマンション開発規制条例」？

「ワンルームマンション」就是套房型大樓，意謂大樓裡大部分都是套房型物件。在東京各區有各自規定，總戶數達10戶以上的大樓，會有一定比例的套房物件數量限制。這是為了避免過多投資客購買或年輕人租屋，進而可能影響整理居住品質，甚至是欠繳管理費與修繕費用，導致大樓整體環境維護困難而制定的規範條例。

(2) 何謂セットバック（Set back）？

倘若您所購買的土地相鄰道路寬度未滿4公尺以上，而又想要建築蓋屋，那在建築時，就必須進行セットバック（退縮）處理。即以道路中線為計算標準，後推至最終達4公尺之處作為建築基地開始標準。

(3) 何謂接道義務（セツドウギム）？

日本政府認定的道路必須滿足寬4公尺以上，在此標準上，您所購買的土地還必須符合「接道義務」，就是必須要有一條寬度達2公尺以上的路銜接鄰近土地的道路。若無法符合此義務的建物，就屬於「再建築不可」物件，無法改建或必須符合現有法規條件才能重建。

(4) 何謂私道負担（しどうふたん）？

購買土地時，不動產業者必須在銷售廣告上註明「私道負担」的面積，表示該土地有多少面積必須作為私有道路使用。例如標示的土地面積為200平方公尺，標示的「私道負担」面積為10平方公尺，訊息必須清楚易懂。

(5) 何謂所有権（しょゆうけん）？

所有權即土地或建物持有者所擁有的各種使用權利，包括在法律許可範圍中，可以自由使用、買賣或是處置該不動產之權利。

(6) 何謂地権者？

即擁有該土地使用權和收益權的對象，同時也包括土地所有者、地上物所有者、租賃權所有者……等對象。然而，該土地的抵押權人並不屬於地權者。

(7) 何謂地上権？

根據日本民法第265條中規定，所謂「地上權」指的是擁有使用他人土地上建築物的權利。然而這跟借地權不同，借地權需要支付租金給土地所有人，地上權則為在承租土地上興建建物的承租者所有。

(8) 何謂舊法借地權？

日本「借家借地法」中關於「借地法」部分，其中有所謂「舊法」、「普通」及「定期」三種借地權。舊法借地權至今處於過度時期仍在實施，條文非常保障土地承租戶，地主若非正當理由不可收回，承租者基本上可算是「半永久」擁有該塊土地的使用權。

(9) 何謂普通借地權？

普通借地權與舊法借地權相似，土地承租者基本上「半永久」擁有該土地使用權；然倘若地主真有正當理由需要收回，承租者亦可行使「建物買取請求權」，要求地主依照市價買回承租者在該土地上興建的建築物。

(10) 何謂定期借地權？

「定期借地權」則相對於保障土地持有者的權益，在滿足合約的借地期限後，地主依法可以自由收回。若承租者在該土地上有興建建築，地主也有權利要求拆除原狀歸還，因此承租此類土地興建房子必須特別留意。

(11) 何謂賃料？

即所謂「租金」，承租者根據合約支付給物件所有人的費用。日本政府相對於更加保障承租者，房東不可任意調漲房租或停租。就算租客發生多次欠繳租金情事，也不能以此為由停止租賃。

(12) 何謂民泊新法？

針對日本觀光發展日益蓬勃，各大城市如東京、大阪等地旅館數嚴重不足，無法滿足大量國際觀光客所需。2018年6月15日頒布「住宅宿泊事業法」（俗稱民泊新法），開放指定特地區域內可經營民泊（民宿），同時限定營業天數，一般原則為全年度不超過180日。

(13) 物件可以轉做民泊嗎？

很多台灣人選擇在日本投資不動產的目的之一，是為了能轉經營民泊以獲得更高的投報率。然自2018年6月15日「日本住宅宿泊事業法」（又稱為民泊新法）正式上路後，全日本目前只有開放東京都大田区、大阪府、大阪市、北九州市、新潟市一部以及千葉市等地，以特區名義開放申請民泊經營；因此要向您的不動產公司或司法書士詢問確認，所購置的物件是否位於可申請區域內。