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  • 季子弘

日本不動產專有名詞【買賣/投報篇】




(1) 何謂內覽(ないらん)?

即交屋前的驗屋程序。建案完工後到交屋前,會安排買家前往物件勘驗工程是否有任何缺失,若發現問題可於當下反應,並由建商改善再進行第二次內覽。倘若是入住後才發現屬於工程方的疏失,亦可反應並加以改善。


(2)何謂內見(ないけん)?

通常指的是購屋(非新築物件)或租屋前,請不動產公司人員或是屋主帶領看屋。看屋時若發現有任何問題或需求,可以同時向帶看屋人員反應。若購買物件為「オーナーチェンジ」(Owner Change),這類帶租約物件購買通常無法安排內見,只能就格局圖和室內照片來判斷。

(3) 何謂事前案內會?

建商在新建案正式開賣前,會舉辦這種「事前案內會」,向有意購屋的客人提供該建案的房屋資訊,包括房屋設備、建材、格局等。但因為並非「正式開賣」,因此允許不公開正式售價,消費者只能得知可能的房價區間。

(4) 何謂表面投報率?

若在日本置產目的為投資,就必須考慮投報率,一般不動產銷售廣告上刊登的投報率皆為「表面投報率」,計算方式為「物件年出租租金收入÷房價金額X100(%)」。舉例說明,若物件房價為1,000萬日圓,月租金收入為10萬日圓,該物件之表面投報率則為:100,000X12÷10,000,000X100%=12%。


(5) 何謂實際投報率?

高表面投報率是不動產業者吸引買家的常用手法,但消費者必須精算「實際投報率」,才能獲得正確的投報率訊息。實際投報率計算方式為「物件年出租租金收入÷(房價金額+購屋成本+物件持有時成本)X100(%)」,購屋成本包括「不動產取得稅」、「仲介費」、「印紙代」及「登記費用」等;物件持有時成本包括每年繳納之「固定資產稅」、「都市稅」、「所得稅」、「管理公司集金代行費用」……等。


(6) 物件離車站要多近才好租呢?

日本人對於電車通勤需求非常高,因此在日本租屋選擇標準中,物件距離車站的步行時間成為最重要指標。不動產銷售廣告中,必須明確標示銷售物件距離最近車站的步行時間,計算方式為每徒步行走80公尺需要1分鐘,行走時間不計入等待紅燈、行經斜坡或人行天橋等額外耗費時間。通常時間在7~10分鐘內,較受承租者青睞。


(7) 何謂最寄り駅?

即距離物件標的物「最近的車站」,但這裡指的車站不限於火車站或地鐵站,也可以是最近的巴士站。主要是為了提供給買家充足交通資訊,藉以判斷是否適合購買。


(8) 何謂申し込み?

意即提交「申購意願書」,日本購買不動產非常重視流程與證明,因此若有意願購買某一物件時,不動產業者會請買方先簽署一份「申購意願書」。再將此證明提供給賣方,開始進行價格斡旋階段;若有其他人也想買,相同購買條件下,遞交意願書的先後時序也會成為賣方最後決定賣給誰的參考標準之一。


(9) 何謂クーリングオフ(Cooling off)?

若已向建商遞交「申購意願書」(申し込み),但經過幾天冷靜思考後決定不買了,在符合某些條件下,買方能以此「クーリングオフ」(Cooling off)條款,向建商要求取消訂單退款(訂金)。條件為:買方遞交「申購意願書」場合必須是在咖啡店或建商在戶外臨時搭建的銷售處,才有機會提出取消訂單申請。若是在建商公司、售屋中心、自家或自家辦公室,則無法適用此條款。另外,若是向不動產仲介業者購買中古屋,也無法適用此條款。


(10) 何謂レントロール(Rent Roll)?

即所謂的「租客履歷」,通常在購買一棟式公寓(アパート)或商業大樓(ビル)會需要請不動產業者提供這份資料。從中可以得知過往租客的相關紀錄,包括租金繳費情況、租客更換紀錄……等,來判斷未來收租時是否能夠順利。


(11) 何謂ヌキ(抜き)?

即更換不動產仲介業者。每個業界都有自己的行規,在日本更重視信任與誠信原則,若已經委託不動產業者A介紹某物件,後來因為某種原因另找業者B購買,那業者B在日本不動產業中就會犯了大忌,嚴重影響業者B商譽。


(12) 何謂印鑑証明書?

即簽署房屋買賣合約時所使用的買家印章,必須付上由公務機關認定核發的印鑑證明書,證明該印章為同一印章,方能佐證日後所簽署與交易相關的合約之印鑑效力。可先在台灣申請印鑑證明書,並準備該印鑑證明書之日文譯本(須經過公證過之版本),未來於交易買賣時會需要提供。

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